-지난 4월 4일 개강! 시니어 주택 및 실버타운에 관심 뜨거워-최근 정책에 맞는 헬스케어, 시니어타운 개발에 대한 주도적인 학습 예고- 실질적인 중소규모 각 니즈에 맞는 헬스케어, 시니어타운 개발능력 함양에 주력대한민국 부동산 시장이 분양형 실버타운의 재도입과 실버산업에 대한 정부 지원 강화를 계기로 새로운 변화의 물결에 직면해 있다.[사진: 건국대학교 미래지식교육원 헬스케어실버타운개발 전문가과정 1기 기념촬영@한국도시환경헤럴드] 건국대학교 미래지식교육원 헬스케어실버타운개발 전문가과정의 김덕기 주임교수는 "초고령화 시대가 급속도로 진행됨에 따라 노인문제중 주거문제가 심각한 사회문제로 대두됨에 따라 노인들의 주거안정을 위한 노인들에게 맞는 주택을 공급해야 하는 새로운 방향에 대한 연구 및 교육의 필요성이 절실하다"고 말한다.[사진: 한국디지털경제금융연구원 정유신교수가 축사하고 있다@한국도시환경헤럴드] 이러한 시장의 흐름에 따라 삼성, 롯데 등 대기업이 주도하는 '노블카운티', 'VL 르웨스트' 등의 실버타운 사업이 큰 주목을 받고있다. 건국대학교는 이러한 시장 변화에 선제적으로 대응하기 위해 '헬스케어 실버타운 개발전문가 과정 1기'를 새롭게 개설했고, 4월 4일 목요일에 개강했다. 4일 목요일에 개강한 이 과정은, 법학 및 부동산학 박사인 김덕기 교수가 주임교수로 참여하고 있으며, 그는 입지 선정, 서비스 전략, 의료시설의 혁신성이 고객 만족에 미치는 영향에 관한 연구와 질병 연구센터장 경력을 바탕으로 깊이 있는 지식을 전달한다. 이 교육 과정은 실버타운(타운형, 아파트형, 소규모 빌라형 등) 조성에 필요한 입지 분석, 설계, 건축, 리모델링, 분양, 개발 전략 수립 등 모든 실무적 과정을 포괄한다. 자산운용사와 실버타운 개발사의 임원진 등 업계 선두주자들이 교강사로 참여하는 이 교육은 교육생들에게 대규모 프로젝트뿐만 아니라 소규모 사업에도 적용할 수 있는 실버산업의 실용적 지식과 기술을 제공한다. 의료계 종사자, 제약 및 의료기기 전문가, 실버산업에 투자하거나 창업을 고려하는 개인사업자 또는 개인투자자들에게도 중요한 기회가 될 것이다.[사진: 송채홍이사(에스디에이엠씨주식회사)가 소개하고 있다.@한국도시환경헤럴드] 이날 개강식에는 한국핀테크산업협회장, 디지털 경제금융 연구원장 정유신교수와 지도교수 김성수박사(리원디엔씨 대표), 에스디엠씨주식회사 송채홍이사,(주)가람감정평가법인 김양욱이사등이 참석하여 자리를 빛냈다.[사진: 건국대학교 헬스케어실버타운 주임교수 김덕기박사(법학박사,부동산학박사)] 건국대학교 미래지식교육원에서 운영하는 이 과정은 실버타운을 단순한 주거 공간을 넘어서 헬스케어와 라이프스타일이 융합된 복합적 서비스를 제공하는 미래 공간으로 발전시키는 데 중요한 역할을 할 것으로 기대된다. 이론과 실제 사례 연구, 현장 견학을 통한 실무 경험은 참가자들이 실버타운의 계획, 개발, 운영에서 필요한 경쟁력을 갖추도록 할 것이다.[사진: 조용문대표(아마존인슈)가 미래의 헬스케어산업전망에 대해 강의를 하고 있다.@한국도시환경헤럴드]지난 4일 개강 첫 날에는 도시정비 전문가 과정 3기 원우이며, 헬스케어개발에 대한 높은 관심을 가져 과정에 참여한 아마존인슈 조용문 대표의 실버산업의 미래에 대한 특강이 진행되었고, 빌라형, 아파트형, 소규모 단지형, 대규모 프로젝트형 실버타운 등 다양한 실버타운 유형과 이들의 공간별 특징적인 디자인 설계 그리고 도심 항공 모빌리티(UAM)와 버티포트(드론주차장)을 실버타운에 적용하는 방안과 예시에 대해 설명했고, 수강생들은 뜨거운 반응으로 호응했다. 조용문 대표는 10년후의 도시환경과 주거디자인을 설계하고 실버타운이나 병원에 적용하는 계획을 가지고 있다고 설명했으며,  "본 과정에 참여하는 원우들에게 본인이 직접 설계한 디자인을 토대로 공간 디자인 컨설팅을 무료로 해주고 싶다고 첨언했다.[사진: 미래의 도시 모습 @아마존인슈][사진: 미래의 시니어타운 @아마존인슈][사진: 미래의 시니어타운 @아마존 인슈][사진: 미래의 시니어타운@아마존인슈][사진: 미래의 시니어타운 @아마존인슈] 오는 4월 11일, 2주차부터는 실버타운의 개요와 국내외 시장에 대한 내용을 시작으로 본격적인 강의가 시작된다. '헬스케어 실버타운 전문가 과정 1기'는 개강이후 등록자를 위해 수강신청을 3주차까지는 열어두기로 하였고, 평일 수강이 어려운 사람들의 요청이 쇄도하여, 곧바로 2기 주말반 모집을 진행중이다.  자세한 정보와 신청 방법은 건국대학교 미래지식교육원 전문교육과정 홈페이지와 네이버 파워링크를 통해 확인할 수 있다."[사진: 미래의 건국대학교 전경 @아마존인슈]      2024 여름학기 건국대학교 미래지식교육원헬스케어실버타운개발전문가과정 2기 주말반 모집요강1.교육기간: 2024.06.01일(토)  (8주,48시간)2.교육시간: 매주 토요일 PM14시~17시, 18시~21시(6시간)3.교육장소: 건국대 미래지식교육원 산학협동관4.교육정원: 40명 온라인접수>입학5.교육문의: 010-3181-8154 E. bakdala@naver.com6.홈페이지: www.kueacademy.com

주택재개발사업에 있어서 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자가 토지등에 대하여 손실보상을 받고도 토지등을 인도하지 않는 경우 조합은 인도를 거부하는 현금청산대상자에 대하여 부동산 인도를 구하는 소를 제기하게 된다. 이 경우에 현금청산대상자가 토지보상법에 따른 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등(이하‘주거이전비 등’이라고 함)을 요구하며 조합의 인도청구를 거부할 수 있는지 문제된다. [용어정리]이주정착금 : 이주대책이 수립되지 않은 경우 이주대책대상자에게 지급되는 돈으로 주택소유자만 지급받을 수 있고, 건축물 평가액을 기준으로 함주거이전비 : 주거를 이전함으로써 발생하는 일정 기간의 생활비 지출을 보상함이사비 : 동산이전비로 순수하게 이사에 들어가는 비용임이와 관련하여 최근에 나온 대법원 판례(2019다207813)를 소개한다.위 판례 사안에서 조합은 현금청산대상자의 부동산에 관하여 손실보상 협의가 이루어지지 않자 토지수용위원회의 수용재결을 거쳐 수용재결에서 정한 손실보상금을 공탁하였다.그런데 손실보상금을 공탁한 후에도 현금청산대상자가 부동산을 인도하지 않자, 조합은 현금청산대상자를 상대로 부동산 인도를 구하는 소를 제기하였다.이 사건에서 쟁점은 현금청산대상자가 조합이 주거이전비 등을 지급하지 않았다는 이유로 부동산 인도를 거부할 수 있는지 여부이다.이에 대하여 대법원은, 토지보상법 제78조에서 정한 주거이전비 등도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당하므로, 주택재개발사업의 사업시행자(조합)가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로 부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다고 보았다.만일 조합과 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 조합의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 재결절차 등에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 한다고 판시하였다.구 도시정비법 제49조 제6항에 따르면 주택재개발조합의 조합이 현금청산대상자나 세입자를 상대로 인도청구를 하려면, 관리처분계획의 인가·고시만으로는 부족하고 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상을 완료하여야 하는데, 여기서 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에는 토지보상법 제78조에서 정하는 주거이전비 등도 포함된다고 본 것이다. 즉, 조합이 토지나 건축물에 대한 손실보상금을 지급(공탁)하였더라도 주거이전비 등에 대한 지급절차를 이행하지 않았다면 손실보상이 완료되지 않았기 때문에 현금청산대상자나 세입자를 상대로 인도청구를 할 수 없다고 본 것이다.같은 취지에서 대법원 2019다300477 판결은 주거이전비 등의 지급절차가 이루어지지 않은 경우 종전 토지나 건축물을 사용·수익하고 있는 현금청산대상자를 상대로 부당이득반환 청구 역시 할 수 없다고 판단하였다.현금청산대상자에 대한 재산권 보장 및 안정적인 주거 이전을 보장한다는 측면에서 위 대법원 판결들은 큰 의미가 있다고 할 수 있다.최근 필자는 조합이 현금청산대상자를 상대로 제기한 인도청구 사건에서 현금청산대상자를 대리하여 소송을 수행하면서, 위 대법원 판결 사안과 같이 조합이 주거이전비 등을 지급하지 않았다고 항변한 바가 있다. 재판 과정에서 주거이전비 등이 지급됐는지, 지급되었다면 금액은 맞는지 등이 문제되었고, 결국 조합은 부동산 인도를 구하기 위해 뒤늦게 주거이전비 등을 지급하기에 이르렀다.실제 현장에서 조합이 현금청산대상자에 대하여 토지나 건축물에 대한 손실보상금만 지급하고, 주거이전비 등에 대해서는 부동산을 인도하면 지급하겠다고 하는 등으로 주거이전비 등을 지급하지 않으면서 부동산 인도를 먼저 구하는 사례가 많이 있다.현금청산대상자 입장에서는 부동산 인도 전에 조합에 주거이전비 등의 지급을 요구할 수 있을 것이고, 조합은 신속한 사업 진행을 위해서는 주거이전비 등의 지급절차도 이루어지도록 해야 할 것이다.  장준성 변호사사법시험 합격사법연수원 수료대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사건국대학교 미래지식교육원 가로주택정비사업 전문가 과정, 토지보상개발전문가 과정 강사법무법인 하우 파트너 변호사

도시계획기술사 이규훈조합임원의 역할 및 자격조합장은 조합을 대표하고, 그 사무를 총괄하며, 총회 또는 대의원회의 의장이 된다. 이사는 조합장을 보좌하여 조합의 사무를 분장하고 조합사무를 집행한다. 감사는 재산상태와 회계에 관하여 감사하며, 정기총회에 감사결과보고서를 제출하여야 한다.[사진- 본컬럼과 관계없음]재개발·재건축조합은 다음의 어느 하나의 요건을 갖춘 조합장 1명과 이사, 감사를 임원으로 둔다. 조합의 이사와 감사의 수는 대통령령으로 정하는 범위에서 정관으로 정한다.1. 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유할 것2. 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주할 것조합장은 선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업을 말한다)하여야 한다. 조합임원을 하려는 경우 하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 경우에는 가장 많은 지분을 소유한 경우로 한정한다.다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 조합임원이 될 수 없다.1. 미성년자ㆍ피성년후견인 또는 피한정후견인2. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자3. 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 자4. 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자5. 도시정비법을 위반하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 10년이 지나지 아니한 자 조합임원의 책임조합임원은 조합업무에 대한 법적·경제적·공정성 유지 등의 책임을 갖고 성실히 업무를 수행하여야 한다.① 조합임원은 법적 책임이 있다.1) 도시 및 주거환경정비법, 시행령, 시행규칙 및 지자체 조례 등 관련 법규 등을 준수하여야 한다.2) 조합정관 및 그 하위규정인 업무규정, 회계규정 등 조합원들이 정한 규정을 준수하여야 한다.3) 조합임원의 선출은 선거관리규정을 준수하여 투명하게 진행하여야 하며, 조합원에게 피해가 발생하지 않도록 인수인계를 철저히 하여야 한다.② 조합임원은 경제적 책임이 있다.1) 조합원 또는 토지등소유자 전체의 이익을 우선으로 성실히 직무를 수행하여야 한다.2) 금전을 포함한 조합의 재산을 투명하게 관리·운영하여 조합원에게 손해를 끼치는 일이 없어야 하며, 불필요한 비용지출을 예방하여야 한다.3) 조합원에게 부담이 되는 중요한 사항은 조합원들에게 충분히 설명하고, 관련 정보를 공개하도록 하여야 한다.③ 조합임원은 공정성 유지 책임이 있다.1) 자신의 재산상 이해와 관련하여 공정성을 잃지 않도록 이해충돌의 방지에 노력하여야 한다.2) 공정한 업무 수행을 위하여 이해관계자가 업무에 참여하지 않도록 노력하여야 한다.3) 조합의 의사결정은 이사회, 대의원회, 총회를 통하여 결정하며, 조합원의 요구와 필요를 해결하기 위하여 최우선으로 노력하여야 한다. 조합임원 교육 의무화해야필자는 다음과 같이 이유로 재개발·재건축 조합임원에 대한 교육 의무화를 주장한다.첫째, 조합임원은 수백억, 수천억이나 되는 조합원재산(종전자산)을 운영하는 사람들이고 시공사 등 수 십여개의 협력업체를 선정하는 막강한 권한도 가지고 있다. 조합장이나 상근임원은 수 천만원의 연봉도 받고 있다. 조합임원에 대한 역량이 곧 사업의 성패와 직결된다고 할 수 있는데 과연 현재 재개발·재건축조합의 조합장이나 조합임원들이 조합원들의 대표자로서의 역량이나 자질을 가지고 있는지 의심스럽다. 그렇기 때문에 조합임원에 대한 전문적인 교육이 필요하다.둘째, 지자체에서 하는 정비사업 아카데미 교육(무료교육)이나 대학의 전문가과정 교육(유료교육)을 받으면서 스스로 역량 강화와 자질향상을 위해 노력하는 조합장이나 임원도 꽤 많은 것으로 알고 있다. 그러나 아직도 법규나 절차도 모르면서 정비사업전문관리업자나 시공자의 말만 믿고 허수아비처럼 행동하는 조합장이나 임원들도 많은 것이 현실이다. 조합임원에 대한 교육이 의무화되어 있지 않기 때문이다. 그래서 교육 의무화가 필요하다.셋째, 조합장이나 조합임원에 대한 교육을 전담하는 전담교육기관을 지정해야 한다. 국토교통부나 시·도에서 전담교육기관을 지정하게 하면 될 것이다. 각 지역의 대학과 연계하면 전담교육기관 지정에 큰 문제는 없을 것이다. 선임되고 6개월 이내에 일정시간(약 60시간)의 교육을 의무적으로 이수하게 해야 한다. 연임을 하는 경우도 6개월 이내에 일정시간(약 30시간)의 보수교육을 받게 해야 한다. 우리는 무식한 조합장을 원하지 않는다.

최은미 세무사재건축과 재개발 사업의 경우 기본계획수립부터 준공완료까지 최소한 10년 이상이 소요된다각 진행단계에서 많은 변수가 발생할 수 있으므로, 재건축 등 사업을 준비 중이거나 진행중인 조합원이라면 적어도 관련된 세금을 알아 두어야 한다.먼저, 조합과 조합원이 부담하는 세금을 구분해 보자.조합은 “도시 및 주거환경 정비법 제38조 제2항”에서 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 법인으로 등기하는 때에 성립한다고 정의하고 있다.즉, 법인격이 부여되므로, 법인세 및 부가가치세 등을 부담하여야 한다.조합원은 원조합원과 승계조합원 여부에 따라 부과되는 세금에 차이가 있다.사업의 단계에 따라서 조합원들이 부담하는 세금에는 어떠한 것들이 있는지 살펴보도록 하겠다. 도시정비법에 의한 정비사업 진행절차  기본 계획 수립 → 정비 구역 지정 → 조합 설립 인가 → 사업 시행 계획 인가→ 관리처분 계획 인가 고시 → 이주 및 철거 → 착공 → 준공 → 이전 고시→ 청산 조합 해산 관리처분 계획이란 종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건물에 대한 권리 (이하, 조합원입주권이라 한다.) 로 변환시키는 계획을 말한다. 이 계획은 시장, 군수의 인가를 받아야 하고, 인가 시 기존 건축물의 철거를 진행할 수 있다. 현재 “도시 및 주거환경 정비법”에 의한 재건축 및 재개발 사업은 관리처분계획 인가일을 기준으로 조합원 입주권을 판단한다. 따라서, 관리처분계획 인가일 이전 토지등 소유자 (원조합원, 재개발은 정비구역 지정일 현재 토지등소유자가 원조합원임) 뿐 아니라, 그 이후 취득 (승계조합원, 재개발은 정비구역지정이후 매수한자가 승계조합원임) 및 양도가 이루어진 경우, 사업의 단계별로 부담하는 세금에 대해 정리해 보고자 한다. ◆도시정비법에 의한 재개발,재건축사업 진행절차◆ 관리처분계획인가 고시일부터 준공 전 취득 및 보유, 양도하는 경우의 세금취득세멸실(건물 철거)전 취득인 경우는 주택의 취득으로 보아 기본세율(1~3%) 또는 중과세율(8%, 12%)을 적용하고,멸실 후 취득인 경우에는 건물이 철거되었으므로 지방세법상 토지의 취득에 해당되어 토지취득세율(4%)이 적용된다. 그러므로 다주택자의 경우, 멸실후 취득이 유리하다고 볼수있다. 재산세 및 종합부동산세멸실 전이라면 주택으로 보아 과세기준일인 매년 6월 1일, 현재 소유자가 납세의무를 지며 매년 7월과 9월에 나눠서 재산세가 부과된다.종합부동산세는 공시가격이 9억이 초과되는 경우, 초과분에 대해 매년 12월에 납부하여야 한다.멸실 후에는 토지로 “지방세법 제106조 제1항 3호”에 따라 재산세가 분리과세 되고, “종합부동산세법 제11조”에 따라 종합부동산세는 과세되지 아니한다. 양도소득세조합원입주권의 양도이므로 2년 이상 보유하는 경우, 일반 세율을 적용하고 다주택자인 경우에도 주택의 양도가 아니므로 중과되지 아니한다.다만, 관리처분계획인가 이후부터 입주권 양도시점 까지는 장기보유 특별공제가 적용되지 아니하므로 주의하여야 한다. 증여세 및 상속세조합원 입주권의 상속 및 증여가 이루어진 경우, 유사매매사례가액, 감정가액 등을 시가로 하여 세금을 부담하여야 한다.멸실 후 증여인 경우, 토지(대지)의 증여 취득으로 보아 3.5%의 증여취득세율을 적용하여 취득세를 부담한다. 준공 후 취득, 양도하는 경우의 세금취득세원시취득으로 보아 2.8%의 세율을 적용한다.다주택자인 경우에도 유상매매가 아니므로 중과되지 아니한다.다만 건물 지분에 대한 취득세는 원조합원과 승계조합원 모두 ‘완공일’을 기준으로 부과되고, 대지지분의 경우 원조합원은 조합에 맡긴 주택소유권을 되찾는 것이므로 취득세가 발생하지 않는다.재개발 원조합원 (정비구역 지정일 현재 토지등 소유자)의 경우 신규주택을 취득함으로써 1가구 1주택 (일시적 2주택 포함)이 되는 경우, 전용면적 85m2 이하 취득이라면 취득세 면제 또는 감면도 받을 수 있다. 양도소득세원조합원이 준공 후 주택을 양도하는 경우 당초 토지등을 취득한 시점부터 보유기간을 기산하지만, 승계 조합원의 경우는 새 주택이 준공된 시점 (사용승인일)을 취득시점으로 보아 보유기간을 계산하기 때문에 비과세조건과 장기보유특별공제 적용 시 주의하여야 한다.지금까지 재건축, 재개발 조합원 세금에서 가장 중요한 것들에 대해 알아보았다.조합원 자격취득 시기에 따라 세금이 달라질 뿐만 아니라, 재개발 등 주택을 취득 및 양도하는 방법에 따라 세금부담이 크게 달라질 수 있으므로 신중한 의사결정이 요구된다. 최은미 세무사 세무회계 대경 대표세무사분당세무서 나눔세무사한국세무사회 고시회 비상임이사건국대학교 미래지식교육원 도시정비사업 전문가과정 2기공인중개사

도시계획기술사 이규훈 교수안전진단의 개념 및 절차재건축 안전진단은 재건축의 첫 관문에 해당하는 절차로, 주거환경, 건축마감 및 설비노후도, 구조안정성, 비용편익 등 4개 항목을 평가하여 재건축 추진 여부를 결정하는 제도이다. 그런데 안전진단 제도를 재건축 규제의 수단으로 인식하고 있어서 정부가 바뀔때마다 그 기준이 강화되기도 하고 완화되기도 하여 시장에서는 엄청난 혼란을 초래하고 있다는 것이 문제이다. 안전진단의 절차를 살펴보면 다음과 같다.먼저 현지조사를 실시한다. ‘예비 안전진단’ 이라고도 한다. 구청장이 정밀안전진단 실시 여부 등을 결정하기 위하여 실시하는 조사를 말한다. 현지조사에서 안전진단이 필요없다고 판단되면 정밀안전진단 자체를 실시하지도 않으며 재건축을 시작도 하지 못하는 것이다.둘째, 안전진단을 실시하는 단계이다. ‘1차 정밀안전진단’이라고도 한다. 주거환경, 건축 마감 및 설비노후도, 구조안전성, 비용편익 등을 평가하여 그 결과에 따라 재건축 추진 여부를 결정하는 것이다. 평가 점수에 따라 ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 판정한다. ‘유지보수’ 판정은 재건축을 할 수 없는 것이고, ‘조건부 재건축’ 판정은 일정 조건을 충족하면 재건축을 할 수 있는 것이고, ‘재건축’ 판정은 재건축을 실시할 수 있는 것이다.셋째, ‘1차 정밀안전진단’ 결과 ‘조건부 재건축’ 판정을 받은 경우 적정성 검토를 실시하는 단계이다. ‘2차 정밀안전진단’이라고도 한다. 국토안전관리원 또는 한국건설기술연구원에 안전진단 결과의 적정성 여부에 대한 검토를 의뢰하는 것이다. 적정성 검토에 따라 ‘1차 안전진단’ 결과가 뒤집어질 수도 있고 재건축을 하지 못할 수도 있는 것이다.안전진단 평가의 가중치 변화 과정2003년 7월 1일 「도시 및 주거환경정비법」 시행 이후 2023년 1월 5일 까지의 재건축사업 안전진단 평가의 가중치 변화 과정을 살펴보면 다음과 같다. 구조안정성 및 주거환경의 가중치 점수의 변화 폭이 30점으로 매우 크다.최종 평가점수에 따라 ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 구분하여 판정한다.‘조건부 재건축’ 판정이 되어 실시하는 적정성 검토 기준이 2023년 1월5일부로 다음과 같이 변경·완화되었다.최근 정부는 또다시 안전진단 제도 개편을 발표하였다. 준공 30년이 지난 아파트의 경우 안전진단 없이도 재건축 착수를 허용하고, 조합설립 시기를 조기화 하겠다는 것이다. 현재 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능했으나, 안전진단을 통과하지 않아도 사업의 착수가 가능하고, 안전진단은 사업시행계획인가 전까지만 통과하면 되도록 제도를 개선한다는 것이다. 정부가 2024년 1월10일 발표한 재건축사업 패스트트랙의 절차는 다음과 같다.재건축 안전진단 제도 전면 개편해야우선 정부의 이번 발표에 총론적으로 찬성한다. 다만, ‘주택재건축 판정을 위한 안전진단 기준’은 국토교통부 고시로 되어 있어 정권이 바뀌면 또다시 안전진단 기준이 강화될 수도 있다는 것이 업계의 우려이다. 자칫 조합설립 후 안전진단 기준이 강화되어 조합 단계에서 장기간 사업이 정체될 수도 있는 것이다. 차라리 이참에 재건축 사업의 경우 안전진단 제도를 폐지하고 노후도(30년 또는 35년 경과)에 따라 사업을 추진할 수 있도록 하는 것이 바람직할 것이다. 안전진단 제도가 더 이상 규제의 수단으로 활용되어서는 안될 것이다.이규훈 교수 / 도시계획기술사(학력) 건국대학교 부동산대학원 석사(부동산경영관리전공)(저서) 「도시정비(재개발·재건축) 용어사전(2023)」, 「도시계획기술사 V0L.6(2020)」(자격) 도시계획기술사, 공인중개사, 주택관리사, (국가공인)보상관리사전) 한국부동산원 실장현) 숭실사이버대학교 부동산학과 외래교수현) 한국도시환경연구원 교육센터장, 한국도시환경헤럴드 칼럼리스트현) 경기도 분쟁 정비구역 파견전문가, 포항시 도시재건위원회 위원현) 서울특별시, 강남구, 서대문구, 중구, 성북구 정비사업 아카데미 강사

도시계획기술사 이규훈CEO 조합장이란?CEO조합장이란 조합원들의 투표를 통하여 조합장을 선출하는 것이 아니라 외부에서 전문가(조합원이 아닌)를 영입해 조합장 업무를 수행하게 하는 전문조합관리인을 말한다. 일명‘전문 조합장’또는 ‘CEO조합장’이라고도 한다. 조합임원이 사임, 해임, 임기만료, 그 밖의 불가피한 사유 등으로 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 선임되지 아니한 경우 또는 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의로 전문조합관리인의 선정을 요청하는 경우 시장·군수등이 일정한 요건을 갖춘 자를 전문조합관리인으로 선정해 조합장(임원)의 업무를 대행하게 할 수 있다. 조합전문관리인의 선정「도시및주거환경정비법 시행령」 제41조 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 조합전문관리인의 자격이 있다.1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자격을 취득한 후 정비사업 관련 업무에 5년 이상 종사한 경력이 있는 사람가. 변호사나. 공인회계사다. 법무사라. 세무사마. 건축사바. 도시계획·건축분야의 기술사사. 감정평가사아. 행정사(일반행정사를 말한다)2. 조합임원으로 5년 이상 종사한 사람3. 공무원 또는 공공기관의 임직원으로 정비사업 관련 업무에 5년 이상 종사한 사람4. 정비사업전문관리업자에 소속되어 정비사업 관련 업무에 10년 이상 종사한 사람5. 「건설산업기본법」제2조제7호에 따른 건설사업자에 소속되어 정비사업 관련 업무에 10년 이상 종사한 사람6. 제1호부터 제5호까지의 경력을 합산한 경력이 5년 이상인 사람. 이 경우 같은 시기의 경력은 중복하여 계산하지 아니하며, 제4호 및 제5호의 경력은 2분의 1만 포함하여 계산한다.시장ㆍ군수등은 법 제41조제5항 단서에 따른 전문조합관리인의 선정이 필요하다고 인정하거나 조합원(추진위원회의 경우에는 토지등소유자를 말한다) 3분의 1 이상이 전문조합관리인의 선정을 요청하면 공개모집을 통하여 전문조합관리인을 선정할 수 있다. 이 경우 조합 또는 추진위원회의 의견을 들어야 한다. 전문조합관리인은 선임 후 6개월 이내에 법 제115조에 따른 교육을 60시간 이상 받아야 한다. 다만, 선임 전 최근 3년 이내에 해당 교육을 60시간 이상 받은 경우에는 그러하지 아니하다. 전문조합관리인의 임기는 3년으로 한다. 조합전문관리인 제도에 대한 찬·반 의견① 조합전문관리인 제도 찬성 입장 : 전문가를 조합에 파견하면 사업 추진이 더 잘 될 것이다. 도시정비법은 일반인이 알기 어려운 분야이므로 전문 경영인과 유사한 조합전문관리인 제도를 확대하는 것이 바람직할 것이다.② 조합전문관리인 제도 반대 입장 ; 조합원이 아닌 사람이 조합을 위해 얼마나 열심히 일을 하겠는가? 퇴직 공무원들의 일자리 확보를 위한 수단이 아닌가? 라는 의구심이 든다. 불가피한 경우는 어쩔 수 없지만 확대에는 반대한다.③ 시장·군수등의 입장 : 지자체의 입장은 대체적으로 부정적인 입장이다. 선임의 주체가 시장·군수·구청장인데 만약 조합전문관리인이 잘못을 하기라도 한다면 그 책임은 전적으로 시장·군수·구청장의 책임으로 되돌아오기 때문이다. 평상시에도 민원이 많은 것이 도시정비 분야인데 조합전문관리인의 선임에 따른 추가적인 민원을 감당하기 싫어하기 때문이다. 조합전문관리인을 관리하는 것도 문제이다. 조합전문관리인 제도 개선에 대하여필자는 조합전문관리인 제도 개선에 대해 다음과 같이 제안한다.첫째, 조합전문관리인 선임 요건을 추가하여야 할 것이다.1. 조합임원이 사임, 해임, 임기만료, 그 밖의 불가피한 사유 등으로 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 선임되지 아니한 경우(현행)2. 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의로 전문조합관리인의 선정을 요청하는 경우(현행)3. 국토교통부 및 지자체의 조합운영 실태점검 결과 조합운영에 중대한 위반 사항이 있어 경찰에 수사를 의뢰하는 경우(추가)4. 지자체로부터 사업비 등을 일정금액 이상 차입하는 경우(추가) 둘째, 선정주체를 시·도지사로 변경해야 한다.시·군·구 마다 각자 조합전문관리인을 선정하거나 인력풀을 구성하는 것은 바람직하지 않다고 본다. 선정주체를 행정 인력이 많은 시·도지사로 변경할 필요가 있다. 시장·군수·구청장이 요청하면 시·도지사가 조합전문관리인을 선정하여 보내주면 될 것이다. 시장·군수·구청장의 부담을 덜어줄 수 있다. 셋째, 조합전문관리인의 급여를 예산으로 부담하여야 한다.조합전문관리인의 선정 및 파견을 공공지원업무로 하면 예산을 확보할 수 있을 것이다. 필요하면 지자체 조례를 변경하면 될 것이다. 시·도지사와 시장·군수·구청장이 반반씩(또는 60% : 40%) 부담하는 것이 좋을 것 같다. 예산을 사용했으니 당연히 관리·감독을 해야 할 것이고, 관리·감독을 하니까 조합전문관리인의 선임 효과가 날 수 밖에 없을 것이다. 조합의 부담도 덜어주고 반발도 줄어들 수 있을 것이다.